إجراءات رفع دعوى بيع عقار في السعودية هي خطوة حاسمة لضمان حقوق الأطراف المعنية في عمليات البيع العقاري. في المملكة، يضمن النظام القضائي السلس والمُنظم حماية حقوق البائع والمشتري من خلال تطبيق قوانين صارمة لضمان العدالة.
من خلال هذا المقال، نقدم لك دليلاً شاملاً حول كيفية رفع دعوى بيع عقار في السعودية، مع التأكيد على أهم الإجراءات القانونية والأنظمة المعمول بها، مما يساعدك على اتخاذ خطوات قانونية وموثوقة لضمان سلامة معاملتك العقارية.
مواضيع المقالة
إجراءات رفع دعوى بيع عقار عبر بوابة ناجز
يمكن رفع دعوى بيع عقار في السعودية بشكل إلكتروني مما يسهل الإجراءات على مقدم الطلب. وتتمثل إجراءات رفع دعوى بيع عقار بما يلي:
1. الدخول إلى بوابة ناجز وتجهيز الحساب
وزارة العدل أتاحت قيد الدعاوى إلكترونياً عبر بوابة ناجز، ما جعل إجراءات رفع دعوى بيع عقار أكثر سهولة وتنظيماً. تتلخص الخطوات الأساسية في:
- الدخول إلى بوابة ناجز باستخدام النفاذ الوطني الموحد (حساب أبشر).
- استكمال بيانات الملف الشخصي في المرة الأولى (الاسم، العنوان، الاتصال، إلخ).
- اختيار باقة القضاء من قائمة الخدمات الإلكترونية.
- الدخول إلى خدمة صحيفة الدعوى الإلكترونية.
هذه المرحلة تضمن ربط بيانات الدعوى بهوية المستفيد إلكترونيًا، وتسهّل التراسل والتنبيهات عبر الرسائل النصية والبريد الإلكتروني.
2. تعبئة صحيفة الدعوى العقارية إلكترونياً
بعد الدخول إلى خدمة صحيفة الدعوى، يقوم المدعي أو وكيله القانوني بـ:
- اختيار نوع الدعوى المناسب (مثل: دعوى إلزام بإتمام بيع عقار، أو دعوى فسخ عقد بيع عقار).
- إدخال بيانات الأطراف:
- بيانات المدعي (اسم، هوية، عنوان، صفة: مالك، مشتري، وصي، ممثل شركة، إلخ).
- بيانات المدعى عليه: الاسم، رقم الهوية/السجل التجاري، عنوان الإقامة أو المقر.
- إدخال بيانات العقار:
- رقم الصك أو رقم السجل العقاري.
- الموقع (المدينة، الحي، المخطط، القطعة، الوحدة).
- طبيعة العقار (أرض، شقة، فيلا، مبنى تجاري، مزرعة، إلخ).
- صياغة موضوع الدعوى ووقائعها بإيجاز منظم، يوضح:
- كيفية نشوء الاتفاق أو العقد.
- التزامات كل طرف.
- أوجه الإخلال.
- المطالبات النظامية (الطلبات).
- إرفاق المستندات الداعمة بصيغ إلكترونية (PDF غالباً): عقد البيع، صك الملكية، المراسلات، الإيصالات، تقارير الخبرة إن وجدت.
كلما كانت الصحيفة دقيقة ومكتملة البيانات، ارتفعت فرصة قبولها شكلاً وسرّعت قيدها وتحديد الجلسة.
3. الرسوم وقيد الدعوى وتحديد الجلسة
بعد استكمال البيانات وإرفاق المستندات:
- يتم احتساب الرسوم القضائية وفق نوع الدعوى وقيمتها، استناداً إلى نظام التكاليف القضائية.
- سداد الرسوم إلكترونياً عبر وسائل الدفع المعتمدة.
- قيد الدعوى في المحكمة المختصة، وإصدار رقم دعوى.
- تحديد موعد الجلسة الأولى، مع إشعار الأطراف عبر الرسائل النصية ووسائل الاتصال المسجلة في ناجز.
من الأفضل متابعة الدعوى دورياً عبر حساب ناجز؛ لرصد أي ملاحظات أو طلبات إضافية من الدائرة القضائية.
الأساس النظامي لدعوى بيع عقار في السعودية
1. الأنظمة واللوائح المنظمة للدعاوى العقارية
الدعاوى المتعلقة ببيع العقار لا تقوم بمعزل عن منظومة تشريعية متكاملة، من أبرزها:
- نظام المرافعات الشرعية: وهو النظام الإجرائي الذي ينظم كيفية رفع الدعوى، الاختصاص، قيد الدعوى، التبليغ، المواعيد، سير الجلسات، الدفوع، الاعتراض على الأحكام، وغيرها من إجراءات التقاضي.
- نظام التسجيل العيني للعقار ولائحته التنفيذية: ينظم تسجيل الملكيات العقارية في السجل العقاري، ويجعل القيد في السجل مرجعاً نهائياً لوصف العقار وحقوقه وأصحاب هذه الحقوق، مما ينعكس مباشرة على الدعاوى المتعلقة بالبيع والملكية.
- نظام التنفيذ ولوائحه: يحدد آليات تنفيذ الأحكام والسندات التنفيذية، بما في ذلك أحكام بيع العقار أو نقل ملكيته أو التنفيذ على العقار بالمزاد.
فهم هذه الأنظمة يعطي صورة أوضح لطبيعة الدعوى، وحدود سلطة القاضي، وكيفية الانتقال من الحكم إلى التنفيذ الفعلي على العقار.
2. طبيعة دعوى بيع العقار وأنواعها الشائعة
مصطلح دعوى بيع عقار يشمل أكثر من صورة، من أهمها في الواقع العملي:
- دعوى إلزام بإتمام بيع عقار: عندما يوجد اتفاق أو عقد مبدئي، ويتراجع أحد الطرفين عن الإتمام رغم توافر الشروط النظامية.
- دعوى فسخ عقد بيع عقار: عند إخلال أحد الطرفين بالتزام جوهري، مثل عدم دفع الثمن أو ثبوت عيب مؤثر لم يُفصح عنه.
- دعوى المطالبة بالثمن أو جزء منه: إذا تم تسليم العقار ولم يُسدَّد كامل الثمن.
- دعوى إبطال بيع العقار: إذا شاب العقد سبب من أسباب البطلان (كعدم أهلية أحد الأطراف أو انعدام الملكية أو التزوير).
تحديد نوع الدعوى بدقة خطوة جوهرية؛ لأنه ينعكس على الطلبات، والأدلة المطلوبة، والاختصاص، وطريقة صياغة صحيفة الدعوى.
3. الاختصاص النوعي والمكاني في الدعاوى العقارية
- الاختصاص النوعي: تختص المحكمة العامة بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالعقار وفق ما استقر عليه نظام المرافعات الشرعية، حيث نصت المادة الخاصة بالاختصاص على أن المحاكم العامة تختص بالدعاوى العقارية وما في حكمها.
- الاختصاص المكاني: كقاعدة عامة، تُرفع الدعوى في مكان إقامة المدعى عليه، مع مراعاة الأحكام الخاصة بالدعاوى العقارية التي تربط بعض أنواع الدعاوى بموقع العقار أو محل إقامة المدعى عليه بحسب نوع الطلب (شخصي أم عيني) وفق المواد المنظمة للاختصاص المكاني في نظام المرافعات الشرعية.
من الحكمة، قبل قيد الدعوى، أن يراجع المحامي نصوص الاختصاص بدقة؛ لأن رفع الدعوى أمام محكمة غير مختصة قد يعرِّضها للرفض الشكلي أو تأخير الفصل فيها.
التحضير قبل رفع دعوى بيع عقار
1. التحقق من الملكية والقيود العقارية
قبل التفكير في البدء بإجراءات رفع دعوى بيع عقار، يجب التأكد من:
- إثبات الملكية:
- الاطلاع على صك الملكية أو وثيقة التملك.
- مراجعة بيانات العقار عبر منصات السجل العقاري التي تُدار وفق نظام التسجيل العيني للعقار، حيث يوضّح السجل وصف العقار وحقوق المالك والقيود المسجلة عليه.
- القيود والرهون والحقوق العينية:
- التأكد من وجود أو عدم وجود رهن عقاري، أو حقوق انتفاع، أو حجوزات تنفيذية، أو دعاوى سابقة مقيدة على ذات العقار.
التحقق المبكر من هذه العناصر يوفر على المدعي مفاجآت غير متوقعة أثناء سير الدعوى، ويُعين القاضي على تكوين صورة كاملة عن وضع العقار النظامي.
2. جمع المستندات والبينات الأساسية
من أهم المستندات التي يُستحسن تجهيزها قبل صياغة صحيفة الدعوى:
- صك الملكية أو شهادة السجل العقاري.
- عقد البيع (إن وجد) شاملاً:
- وصف العقار بدقة (الموقع، المساحة، الحدود، رقم الصك، رقم القطعة أو الوحدة).
- الثمن وطريقة السداد ومواعيده.
- الالتزامات الخاصة على كل طرف (تسجيل، تسليم، إخلاء، إلخ).
- المراسلات بين الطرفين (رسائل، بريد إلكتروني، واتساب، إنذارات خطية) لإثبات التفاوض أو الإخلال.
- إيصالات السداد أو الحوالات البنكية إن كانت الدعوى متعلقة بالثمن.
- تقارير فنية أو مثمن عقاري عند الحاجة لإثبات قيمة العقار أو العيوب الإنشائية.
وجود ملف منظم للمستندات يرفع من قوة الدعوى، ويُسهّل على المحكمة ومحامي الخصوم فهم الوقائع.
3. تقييم النزاع واختيار نوع الدعوى الأنسب
قبل الولوج للمحكمة، ينبغي للمحامي أن يحدّد بدقة:
- هل الهدف إلزام الطرف الآخر بإتمام البيع؟
- أم فسخ العقد مع إعادة الحال لما كان عليه (إعادة العقار للبائع ورد المبالغ للمشتري)؟
- أم التركيز على التعويض عن الضرر (مثل فوات الفرصة أو تكلفة التمويل أو الخسائر الفعلية)؟
اختيار الطلبات الرئيسة والاحتياطية في صحيفة الدعوى (إتمام البيع، أو الفسخ، أو التعويض، أو الجمع بينها على سبيل الترتيب) يعبّر عن استراتيجية قانونية ينبغي بناؤها وفق معطيات الواقعة والأدلة المتاحة واحتمالات كسب الدعوى.
سير دعوى بيع العقار أمام المحكمة حتى الحكم
تمر دعوى بيع العقار بمجموعة من الإجراءات القانونية المتمثلة بما يلي:
1. تبليغ المدعى عليه وحضور الجلسات
بعد قيد الدعوى، تتولى المحكمة–عبر أنظمة التبليغ الإلكترونية أو العناوين المعتمدة–إشعار المدعى عليه بموعد الجلسة وصحيفة الدعوى. ويُعد التبليغ الصحيح شرطاً أساسياً لصحة السير في الدعوى وفق نظام المرافعات الشرعية.
في الجلسات:
- يحضر المدعي أو وكيله، والمدعى عليه أو وكيله.
- يواجه القاضي الأطراف بالدعوى والدفوع.
- يُمكَّن كل طرف من عرض دفوعه ومستنداته، وفق مبدأ المواجهة وحق الدفاع.
أسئلة شائعة حول إجراءات رفع دعوى بيع عقار في السعودية
1. هل يمكن فسخ عقد بيع العقار بعد التوقيع عليه؟
نعم، يمكن فسخ العقد إذا تبين وجود احتيال أو خطأ جوهري من أحد الأطراف، أو إذا تم اكتشاف عيب مؤثر في العقار لم يُفصح عنه.
2. ما هي المستندات اللازمة لرفع دعوى بيع عقار؟
تشمل المستندات اللازمة عقد البيع، شهادات ملكية العقار، وإثبات هوية الأطراف المعنية.
3. هل يمكن للمشتري استرداد الثمن إذا كانت هناك مشاكل في العقار؟
نعم، في حال وجود عيوب غير مفصح عنها في العقار، يمكن للمشتري رفع دعوى لاسترداد المبلغ المدفوع.
4. متى يمكن للمحكمة إصدار حكم في قضية بيع العقار؟
يعتمد الأمر على تعقيد القضية، ولكن عادةً ما تصدر المحكمة حكمًا في غضون عدة أسابيع بعد الجلسة الأولى.
لو شريت عقار والبائع رفض ينقل الملكية، وش أسوي؟
تراجع محامي مختص، ويطلع على عقد البيع والصك، وبعدها غالبًا يرفع عنك دعوى إلزام بإتمام البيع ونقل الملكية عن طريق ناجز، ويطالب بحقوقك كاملة قدام المحكمة.
في الختام لمقالنا.
إجراءات رفع دعوى بيع عقار بـ 3 خطوات تفصيلية عبر بوابة ناجز.
إجراءات رفع دعوى بيع عقار في السعودية تمر بسلسلة مترابطة من الخطوات: تحضير قانوني دقيق، قيد إلكتروني منظم عبر بوابة ناجز، سير منهجي للدعوى وفق نظام المرافعات الشرعية، ثم تنفيذ منضبط للحكم عبر محكمة التنفيذ ضمن إطار نظام التنفيذ والسجل العقاري.
الإلمام بهذه المراحل، والاستعانة بمحامي جدة مختص في الشأن العقاري من فريقنا القانوني، يوفّر قدراً عالياً من الأمان النظامي ويقلّل من المخاطر في واحدة من أهم المعاملات المالية التي يبرمها الأفراد والشركات. اتصل بنا الآن عبر الرقم الموحد 920033434 واحصل على خصم 50% على الاستشارات القانونية المقدمة.
المراجع:
المحامي والمستشار القانوني محمد عبود الدوسري
الدرجة العلمية: حاصل على بكالوريوس في الشريعة من جامعة أم القرى بالمملكة العربية السعودية.
الخبرة المهنية:
محامي ومستشار قانوني ذو خبرة طويلة، وهو مؤسس ومالك شركة “محمد عبود الدوسري” للمحاماة والاستشارات القانونية.
مجالات الممارسة:
القضايا الجزائية
قضايا الأحوال الشخصية
قضايا الشركات والعقود التجارية
التحكيم
التأهيل العلمي:
حاصل على دبلوم في التحكيم التجاري الدولي من الهيئة الدولية للتحكيم في عام 2018 وعضو في المحكمة الدولية لتسوية المنازعات.
