دعوى اخلاء العقار في السعودية هي الدعوى القضائية التي يطالب من خلالها المؤجر صاحب العقار بإخلاء المستأجر من عقاره وتسليمه إياه في حال رفضه لذلك.
ونظراً لأهمية هذه الدعاوى والتفاصيل القانونية العديد التي تنظمها فسوف نتحدث عن حالات رفع دعوى اخلاء العقار بالسعودية ومتى يتم دعوى اخلاء عقار وتسليمه. وكذلك كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار السعودية وكيف اسوي طلب اخلاء عقار وهل يحق للمؤجر اخراج المستأجر في السعودية. وغيرها من التفاصيل الكثيرة التي سنجيب عنها هنا.
مواضيع المقالة
دعوى اخلاء العقار في السعودية.
دعوى اخلاء العقار في السعودية هي من الدعاوى القضائية التي تختص بها المحاكم العامة لإنجازها ليتم تنفيذها أمام محكمة التنفيذ.
ويتم رفع دعوى اخلاء العقار في السعودية عند رغبة صاحب العقار بإخراج المستأجر من عقاره لسبب من الأسباب المشروعة من خلال تقديم الدعوى إلى المحكمة العامة للمطالبة بإخلاء العقار، وتشمل المطالبة بإخلاء العقار فسخ عقد الإيجار.
في حال كان عقد الإيجار تم إبرامه بعد تاريخ 4/5/1440 هجري. فعندها يجب أن يتم توثيقه عبر شبكة إيجار، وبالتالي يكون عند توثيقه من اختصاص محاكم التنفيذ.
ويجب التنبه إلى أنه في حال كان بين المؤجر والمستأجر عقد إيجار وكان ذلك العقد قد انتهت مدته ورفض المستأجر الخروج من العقار، فعندها يكون عقد الإيجار بمثابة سند تنفيذي يمكن تقديمه بشكل مباشر إلى محكمة التنفيذ.
وعقد الإيجار هو عبارة عن عقد يستطيع من خلاله المستأجر الانتفاع لمدة معينة بالعقار المملوك للمؤجر والغير قابل للاستهلاك بمقابل أجرة معينة. وحسب المادة 440 من نظام المعاملات المدنية فإن عقد الإيجار ينتهي بانقضاء مدته التي تم تعيينها في العقد إلا في حال تم الاشتراط على تجديده تلقائياً.
وحسب المادة 442 من النظام فإنه يحق لأي من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار في الحالة التي يحدث فيها أي طارئ يتعلق به، ويجب أن يتم تعويض الطرف الآخر المتعاقد عن الضرر الناشئ عن الفسخ.
لكن عندما يكون المؤجر هو الذي يطالب بفسخ عقد الإيجار فإنه لا يتم إجبار المستأجر على رد المأجور إلى أن يستوفي التعويض أو أن يحصل على ضمان كافي.
متى يتم تنفيذ امر الاخلاء؟
يتم تنفيذ امر الاخلاء عندما يصدر سند تنفيذي متضمن أمر إخلاء العقار، وذلك إما بعد انتهاء مدة عقد الإيجار الموثق بشكل رسمي عبر منصة إيجار. بحيث يعتبر هذا العقد سند تنفيذي يمكن التوجه به مباشرةً إلى محكمة التنفيذ. أو عند صدور حكم عن المحكمة العامة بإخلاء العقار وإرسال الحكم إلى محكمة التنفيذ.
تعريف اخلاء العقار في النظام السعودي.
إخلاء العقار في السعودية هو عبارة عن المطالبة بإخراج من وضع يده على العقار المملوكة منفعته للمدعي. وبالتالي فهي عملية تمكن مالك العقار من أن يُخرج المستأجر لهذا العقار بطريقة قانونية.
ويوجد العديد من الأسباب التي تستدعي اخلاء العقار مثل عدم دفع المستأجر للإيجار المتفق عليه خرق عقد الإيجار من قبل المستأجر أو غير ذلك من الأسباب الأخرى.
وهناك 3 حالات يمكن تصنيفها فيما يتعلق بقضايا اخلاء العقارات المستأجرة في السعودية وهي:
- الحالة الأولى هي عدم وجود عقد الكتروني أو ورقي بين المؤجر والمستأجر.
- الحالة الثانية هي توثيق أحد الطرفين المستأجر أو المؤجر عقد الإيجار عبر منصة إيجار لكن الطرف الآخر لم يوثقه.
- الحالة الثالثة هي توثيق عقد الإيجار في منصة إيجار من قبل المستأجر والمؤجر.
وبعد انتهاء قضية إخلاء العقار والحصول على سند تنفيذي، يتم بعدها البدء بإجراءات تنفيذ الحكم. فبعد أن تنتهي مدة 5 أيام وهي مدة تبليغ المُنفذ ضده وذلك على صدور القرار التنفيذي رقم 34. فيتم تنفيذ إخلاء العقاري من خلال خروج المأمور لموقع العقار وذلك في اليوم التالي بعد مضي المدة المذكورة.
حيث يقوم المأمور بالقيام بتسليم العقار للمنفذ ضده. ويستطيع استخدام القوة الجبرية من أجل دخول العقار في حال كان الأمر يستدعي ذلك. والقرار رقم 34 هو عبارة عن قرار يتم من خلاله تنفيذ المُنفذ ضده بأنه صادر بحقه طلب تنفيذي ويجب أن يقوم بمراجعة المحكمة خلال المدة المُحددة. وأما القرار رقم 46 فهو عقوبة يتم فرضها على من لا يقوم بتنفيذ القرار ضمن القرار 34.
شروط إخلاء العقار.
هناك الكثير من الحالات التي يحق فيها للمالك مطالبة المستأجر بإخلاء العقار الذي تم استئجاره. وذلك حسب ما هو منصوص عليه من بنود في عقد الإيجار. ويخضع إخلاء العقار في السعودية إلى ضوابط وشروط معينة. ومن أهم شروط إخلاء العقار في السعودية هي:
- يجب أن يستند طلب إخلاء العقار إلى سبب قانوني وجيه.
- انتهاك عقد الإيجار ومخالفة الشروط المنصوص عليها في بنوده مثل الإضرار بالعقار أو عدم دفع الأجرة المتفق عليها حيث يتم رفع دعوى إخلاء عقار لعدم سداد الاجرة.
- أن يُخطر المؤجر المستأجر بإخلاء العقار وفق الإجراءات القانونية التي تنظم ذلك.
- قيام المستأجر بأي نشاط غير شرعي بالعقار وغير ما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار.
- عدم دفع المستأجر للإيجار في حال وجود شرط إضافي في عقد الإيجار.
- انتهاء مدة عقد الإيجار الموضحة به وعدم رغبة مالك العقار بتجديد عقد الإيجار.
- يجب أن يتم إخطار المستأجر بقرار الإخلاء وبأنه يجب عليه تنفيذ القرار وإلا تعرض للعقوبات المنصوص عليها.
- تضرر المالك من الاستخدام الغير شرعي للعقار من قبل المستأجر أو في حال تعرض العقار للتلف.
- عند قيام المستأجر بتأجير العقار للغير.
دعوى إخلاء عقار بدون عقد.
ألزمت الحكومة توثيق جميع عقود الإيجار عبر شبكة إيجار وذلك من تاريخ 4/5/1440 هجري. وبالتالي فإن النزاع من حيث الأصل فيما يتعلق بإخلاء عقد الإيجار هو من اختصاص محكمة التنفيذ. بحيث يكون عقد الإيجار الموثق عبر شبكة إيجار سند تنفيذي يمكن تقديمه إلى محكمة التنفيذ.
لكن قد يكون هناك بعض الحالات التي يتم فيها تأجير العقارات إلى المستأجرين دون أن يكون هناك عقد إيجار، ويرغب صاحب العقار بالحصول على عقاره وإخلائه.
فما هو العمل في حال لم يقم المستأجر بصياغة عقد ايجار في السعودية وتوثيقه عبر شبكة إيجار ورغب المؤجر بإخلاء العقار وطرد المستأجر؟
عندما يقوم المستأجر بإيجار عقاره إلى مستأجر لكن دون وجود عقد إيجار الكتروني ولا ورقي ونشب نزاع ما بين الطرفين حول دفع الأجرة أو إخلاء العقار. وأراد المؤجر إن يُخلي العقار من المستأجر لعدم دفع الأجرة. فهنا على المؤجر أن يقوم برفع طلب إلى المحكمة العامة لإثبات عقد الإيجار.
وعند إثبات عقد الإيجار يتم المطالبة بإخلاء العقار موضوع النزاع وفق الإجراءات القانونية المطلوبة لذلك. وفي هذه المسألة أنت بحاجة إلى استشارة محامي خبير بهذه القضايا ليقدم لك المشورة القانونية التي تمكنك من اتباع الخطوات الصحيحة المتعلقة برفع دعوى اخلاء العقار في السعودية بدون وجود عقد إيجار.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار؟
يتم إمهال المؤجر للإخلاء مدة 30 يوم بعد أن يحصل على إشعار الإخلاء. وبعد أن تنقضي المهلة المذكورة يقوم حينها مأمور التنفيذ بتسليم العقار إلى المنفذ ضده، ويحق له استخدام القوة الجبرية لتنفيذ ذلك.
صيغة دعوى إخلاء عقار.
يتم إقامة دعوى إخلاء عقار أمام المحكمة العامة للمطالبة بإخلاء العقار المؤجر من المستأجر وفق إجراءات قانونية معينة. ويجب في البداية الالتزام بشروط قبول دعوى إخلاء عقار وصياغة صحيفة دعوى اخلاء عقار قانونياً بطريقة صحيحة وسليمة.
ثم تقديمها وفق الأصول القانونية إلى المحكمة المختصة. لذلك في هذه الحالات من الأفضل توكيل محامي خبير في دعاوى الإخلاء في المملكة العربية السعودية ليتابع الدعوى ويقوم بكافة خطوات تقديم صحيفة دعوى وإجراءاتها القانونية. ولمعرفة كيفية صياغة دعوى إخلاء عقار في السعودية، فإليك نموذج صحيفة دعوى اخلاء العقار في السعودية:
إلى فضيلة رئيس المحكمة وأعضائها الكرام حفظكم الله في محكمة ـــــــــــــــــــــ.
بسم الله الرحمن الرحيم.
المدعي ــــــــــــــــــــــــــــــ. هويته الوطنية ــــــــــــــ. عنوان ـــــــــــــــ. رقم هاتف ــــــــــــــــ.
المدعى عليه ــــــــــــــــــــــــ. هويته الوطنية ـــــــــــــ. عنوان ــــــــــــــــ. رقم هاتف ـــــــــــــ.
موضوع الدعوى: دعوى اخلاء العقار في السعودية.
وقائع الدعوى:
إنني مالك للعقار ــــــــــــــــــــــ. بموجب صك موثق من قبل كاتب العدل في ــــــــــــــــــ. وذلك برقم ـــــــــــــــــــــــ. وتاريخ ــــــــــــــ. هجري. وقام المدعى عليه باستئجار الشقة ذات الرقم ــــــــــــــــ. من العقار بموجب عقد الإيجار رقم ـــــــــــــ. وتاريخ ـــــــــــــــ. وبمدة محددة مقدارها عام كامل يبدأ بتاريخ ــــــــــــ. وينتهي بتاريخ ـــــــــــــــ. والأجر المحدد فيها هو سنوي مقداره ــــــــــــــ. ريال سعودي.
لكن المدعى عليه لا يزال يشغل العقار وينتفع منه ولم يقم بإخلائه حتى تاريخ تقديم الدعوى.
الطلبات:
التمس من فضيلتكم إصدار حكم بإلزام المدعى عليه بتسليم العقار وإخلائه.
المدعي ــــــــــــــــــــــــــ. التوقيع ـــــــــــــــــــــــــــــــــــ.
إجراءات تنفيذ حكم إخلاء.
يمكن أن يتم طلب تنفيذ حكم اخلاء بشكل الكتروني عن طريق بوابة ناجز وخدماتها الالكترونية التي تمكن المستفيد من إصدار قرار إخلاء تنفيذي. وتنفيذ الحكم الذي نص عليه السند التنفيذي. ومن أهم متطلبات الخدمة ما يلي:
- أن تكون حالة الطلب قيد التنفيذ.
- أن يمضي يوم عمل كامل من التاريخ الذي تمت إحالة التنفيذ للدائرة القضائية.
- أن يكون قد صدر قرار 34 وتكون حالته هي (انتهت مدة التنفيذ وذلك بعد التبليغ).
- كما يجب ألا يكون موجود قرار إخلاء فعال وذلك على الطلب.
- يجب ألا يكون هناك طلب على نفس نوع الخدمة.
وفيما يلي خطوات إجراءات تنفيذ حكم اخلاء عن طريق ناجز:
- يقوم طالب التنفيذ بالدخول إلى البوابة الرسمية لمنصة ناجز الرقمية.
- عليه أن يسجل دخوله عن طريق الحساب بالنفاذ الوطني.
- يجب أن يختار خيار التنفيذ وبعدها يقوم باختيار الخدمة الخاصة بطلب إصدار قرار إخلاء.
- ويظهر له أيقونة عليه الضغط عليها وهي تقديم طلب جديد.
- يختار بعد ذلك طالب التنفيذ الطلب التنفيذي المراد تنفيذه.
- ومن ثم يقوم باختيار والضغط على طلبات إجراء أخرى.
- ومن ثم يختار ويضغط على طلب إصدار قرار إخلاء.
- يجب تحديد السبب واختيار تقديم طلب.
يستلم بعد ذلك طالب التنفيذ إشعار بإتمام الطلب. ويجب أن يكون مقدم الطلب نفس طالب التنفيذ أو أن يكون وكيل عنه. ويتم تسليم قرار التنفيذ النهائي بالإخلاء إلى محكمة التنفيذ لإتمام إجراءات التنفيذ حسب أحكام نظام التنفيذ.
وتنتهي بذلك مقالنا عن.
دعوى اخلاء العقار في السعودية وأهم 5 إجراءات لتنفيذ الإخلاء.
ونظراً للتفاصيل الكثيرة المتعلقة بقضايا إخلاء العقارات في السعودية. فعليك الاستعانة بمحامي عقارات من شركتنا الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية لتحصل على المعلومات القانونية الدقيقة والكافية حول هذه القضايا.
المصادر.
واذا كان عقد الايجار وفق نموذج العقد الالكتروني الموحد التجاري وكان المستاجر يدفع الاقساط حوالة للمؤجر , واقام ورثة المؤجر دعوى الاخلاء لعلة عدم دفع الاجرة وفق نظام السداد في العقد الالكتروني ولكن المستاجر لديه اثبات الحوالات في دفع الاقساط لمورث المدعين هل يمكن للمستاجر دفع الدعوى وطلب الاخلاء باثبات الدفع للمؤجر بموجب اثبات الحوالات .
اذا كان العقد اليكتروني ومذكور فيه هذا النص ( لا يعد هذا العقد سنداً تنفيذياً لوجود بنود أو شروط اضافية ) كيف يتم طلب الاخلاء ؟